מושגים במקרקעין .

נסך טאבו.

ריכוז נתוני קניין. מסמך המונפק על יד לשכת רישום המקרקעין וכולל את
פרטי הרישום והזהות של המקרקעין המדוברים , לרבות שטח ובעלי הזכויות
עליו , היסטוריית העברת הזכויות בנכס והערות אזהרה .

ת.ב.ע. (תבע ) .


שם כולל לתוכנית בנין עיר ,תוכנית המקנה את ייעודי הקרקע ,השימושים
וזכויות הבניה (בגוש,בחלקה, במגרש )

גוש .

שטח מוגדר מתוך מקרקעי יישוב המכיל חלקה או חלקות ומהווה יחידה למדידה ורישום .

איחוד חלקות .

חיבור של כמה חלקות ( 2 ומעלה ) ליחידה תכנונית וקניינית אחת .

בעלות מלאה .

נכס מקרקעין שהזכויות הקנייניות בו רשומות בפנקס המקרקעין כזכויות בבעלות מלאה , שהיא גם בעלות יחיד , בשונה מבעלות משותפת

מושעה .

בעלות משותפת בנכס לרבות קרקע או מבנה בו קיים לפחות בעל זכויות אחד נוסף ,כאשר אין הגדרה /או הסכמה /או חוזה /או תשריט לגבי מיקומן הפיסי של הזכויות של כל אחד מבעלי הזכויות .
איגוד מקרקעין - real estate corporation
1 . חבר בני-אדם שכל נכסיו הם מקרקעין או במידה שהם כוללים גם נכסים אחרים הם בלתי משמעותיים מבחינת ההכנסה שלהם.
2. איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין , המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה).
איגוד מקרקעין
עסקאות בנדל''ן – פעולה מסחרית קנייה ומכירה.בישראל נכסי מקרקעין רבים רשומים בבעלות חברות בגוש וחלקה ,חברות או שותפויות דומות שהוקמו לצורך רכישת המקרקעין בדרך כלל מגרש או בנין.לעיתים קרובות כל רכושה של חברה כזאת הינו נכס מקרקעין בודד.במקרים שכיחים, בעלי המניות בחברה כזאת הינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה.לפני ביצוע עסקה שמטרתה הינה מימוש הנכס וחלוקת כספי התמורה בין בעלי המניות, מתלבטים בעלי הזכויות -ובד"כ עוה"ד המטפל בעסקה בין שלוש חלופות לביצוע העסקה .
1.מכירת המקרקעין ע"י החברה לצד ג' וחלוקת כספי התמורה ע"י החברה לבעלי המניות.
2.מכירת מניות החברה ע"י בעלי המניות.
3.פירוק החברה מרצון, העברת המקרקעין ללא תמורה לבעלי המניות בפטור ממס שבח לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין ומכירת המקרקעין לצד ג' במישור האישי.לפני ביצוע עסקה כזאת וכאשר מדובר באיגודי מקרקעין מסוג מסוים מומלץ לבחון גם חלופה רביעית .
4. הפיכת האיגוד לחברה משפחתית לעניין סעיף 64 א' לפקודת מס הכנסה ומכירת הנכס בשנת המס הבאה ע"י החברה מבלי להתחייב בכל חבות במס בעת חלוקת כספי התמורה בין בעלי המניות.חלופה זו הפכה לאטרקטיבית במקרים מסוימים במיוחד לאחר הפחתת שיעורי המס בתיקון מס' 147 לפקודה ובשל השינויים בחוק מיסוי מקרקעין ובפקודה אשר פגעו בכדאיות של החלופות האחרות, ובפרט -כאשר איגוד מקרקעין שאינו חברה משפחתית, מוכר את המקרקעין, הבעיה האופיינית המתעוררת הינה כיצד לחלק את כספי התמורה בין בעלי המניות מבלי להגדיל באופן משמעותי את נטל המס הכולל בעסקה.עיסקאות של מגרשים נדרש לבדוק קודם לכל תשלומים של היטל השבתה, אגרות למנהל, תשלומכם לרישות המקומית ,תשלומי מס שבח, תשלומי מס רכוש ומכירה.רצוי לבדוק מראש את תשלומי מס השבח לשלטונות מס שבח בהתחשב במחיר הקניה למול מחיר המכירה ובניכויי הוצאות המוכרות על פי חוק מס שבח.שים לב עסקאות נדל"ן במכר דירות אינם זהות למכירת נכסים מסחריים בכל הקשור לחיובים הכספים אשר כרוכים במכירה שלהם ויש לבדוק מראש את המיסים הקשורים במכירתם.

אופציה במקרקעין: זכות למימוש רכישת מקרקעין, שאותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת בכתב. מוגדרים בה תנאי העסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש.

דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.

היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.

נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.

נסח רשום: מסמך רשמי של משרד המשפטים, המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית משפט, חוזי חכירה והערות אזהרה.

ערך (של נכס מקרקעין): ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל-ארציים ולאומיים, כגון מצב כלכלי במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבנייה, גידול באוכלוסיה ונתונים דמוגרפיים שונים.

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה.

הערת אזהרה :
הערת אזהרה היא רישום בטאבו, של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זיכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם. זאת, כדי למנוע מבעל הדירה (המוכר) את האפשרות למכור אותה דירה פעם שנייה לאדם אחר.
נחלה
נחלות.ישראל זרועה בכל חלקיה ביישובים שצורתם אינה צורת עיר, אינה צורת של כפר אלא ישוב לרוב חקלאי , נחלה – היא חלקת מגרשים , שטחים נרחבים של שדות... לרוב חקלאיים שניתנו לישוב חקלאי שהוכרז עוד במאה ה- 20 הכולל .במרכזם בתי מגורים , יישובים אלה שרויים בצוותא להם מדשאות, ערוגות פרחים ושדרות עצים .לכל יישוב חקלאי קבוע "תקן" של מספר נחלות, אשר כל נחלה מייצגת "משפחה" של מתיישבים. תקן זה נקבע על ידי הרשות לתכנון ופיתוח החקלאות, ההתיישבות והכפר.המונח "נחלה" הוגדר בהחלטה 9 של מועצת מקרקעי ישראל ומוגדר שוב בהחלטה 727. ההגדרה בהחלטה 9 כוללת את כל התנאים האלה:

1. חלקת אדמה.

2. חקלאית .

3. בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון.

4. הנמצאת בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח.

5.הוחכרה לתקופה ארוכה למתיישב.

6. לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח, או שיפותח, בחלקה זו. גודל הנחלה נקבע בהתאם למיקומה, בהתחשב בתנאי האקלים, ההשקיה וטיב הקרקע, כך שנחלה תוכל לפרנס משפחה.

החלטה מס' 1 קבעה, כי הנחלות יוחכרו במושב ישירות למתיישב, ובקיבוץ - לקיבוץ.

ישראל זרועה בכל חלקיה ביישובים שצורתם אינה צורת עיר, אינה צורת של כפר אלא ישוב לרוב חקלאי.

נחלה – היא חלקת מגרשים , שטחים נרחבים של שדות... לרוב חקלאיים שניתנו לישוב חקלאי שהוכרז עוד במאה ה- 20 הכולל .במרכזם בתי מגורים , יישובים אלה שרויים בצוותא להם מדשאות, ערוגות פרחים ושדרות עצים .

העברת זכויות במשק חקלאי הכלים והפתרונות הקיימים לרוכשי משק חקלאי.זכויות אשר לא דומות לרכישת נכס נדל"ן אחר.

המוכר – שרשום כבעל הזכויות במשק, רכש את הנחלה באמצעות הלוואת משכנתא, אשר טרם נפרעה, ורישומה עדיין מופיע בספרי המינהל מ.מ.י - המחכיר .שים לב הרוכש אשר יבקש לקבל הלוואת משכנתא מאת הבנק צפוי שייתקל בסירוב הבנק עד להסרת המשכנתא הרשומה ע"ש המוכר.

על המוכר לדרוש מהבנק למשכנתאות מה היא יתרת המשכנתא לסילוק, וכי עם פירעון היתרה ייתן הבנק את הסכמתו למחיקת רישום המשכנתא מספרי רישום המקרקעין.
על כך רצוי, כי יהיו בידיו המסמכים הבאים:
סילוק המשכנתא -חוות דעת שמאי –אודות זכויות הנחלה, אשר בהתאם לה ייקבע שיעור אחוז המימון שיינתן ע"י הבנק לקונה.הסרת השעבודים העיקולים וצווי המניעה על המשק -בדיקה ברשם האגודות השיתופיות –מינהל מקרקעי ישראל –בעת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים יש לקבל אישור מוקדם של המינהל שאין לו התנגדות שתירשם הלוואת משכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים החדשים . בעת העברת התשלום תמורת המשק והנחלה .יש להעדיף לבצע את העברת הכספים ישירות לבנק ולא למוכר שכן העברת הכספים ישירות למוכר, טומנת בחובה סיכון .

דע כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, לא יאפשר רישום המשכנתא לטובת הבנק.