קבוצת רכישה
חייב להיות להם הון עצמי התחלתי של כ־30%, והוא חייב להיות מאושר על ידי הבנק.
הם משלמים מלבד מס רכישה על הקרקע ,מס רכישה גם על הבניין עצמו.
אין שום חיסכון במיסוי, כל חברי הקבוצה משלמים את כל המסים.
החיסכון מגיע מהתכנון ההנדסי, שהוא פשוט וקל לבנייה.
זה נותן פרנסה לקבלנים, היטלים ואגרות לרשויות המקומיות. זה יכול להניע את הכלכלה וזה לא בא במקום הפרויקטים הרגילים אלא צריך לבוא יחד.
מי יכול להיכנס כשותף לקבוצת רכישה.
כל אחד מהשותפים והוא מקבל את חלקו היחסי בקרקע והיא נרשמת על שמו. מרגע שכל השותפים רשומים והבנק אישר את כולם, הוא מתחייב לממן את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. את המשכנתה, אגב, יכולים השותפים להתחיל לשלם רק לאחר תום הבנייה ובמהלך הבנייה לשלם רק את הריבית.
סינדיקט, קבוצת בני אדם או גופים הפועלים יחד בתחום כלכלי להשגת מטרה משותפת.
ומטרתה היא יצירת כח התורם לקבוצה המתאגדת.
מדובר בסינדיקציה של אנשים שרוכשים קרקע ובונים את הבניין בשיתוף יש חלוקה בין השותפים וכולם מממנים יחד את הפרוייקט, אם מדובר במגורים או במשרדים,
בעלויות ישירות ובלי פערי תיווך. לקבוצה שכזו תמיד
צריך מנהל שמארגן את הפרויקט מבחינה הנדסית ומקצועית ומלווה אותו מא' ועד ת'.
למארגן לא חייב בכלל להיות חלק בבניין - המעמד המשפטי שלי כמארגן הוא מנהל הנדסי,
המנהל המארגן ונציגות מהקבוצה יוצאים למכרז מול קבלן הביצוע.
עו"ד המלווים את הקבוצה חשוב שיהיה להם ניסיון בתחום הקמת קבוצות רכישה/ ולא רק מהיבטי מיסוי למיניהם אלא גם בגלל עריכת החוזים מול אותם קבלני ביצוע.
מלבד התכנון ההנדסי החיסכון מגיע גם מכיוון נוסף: לא צריכים משרד מכירות,לא צריך מהלכי שיווק, אין תקורות וגם אין מימון.
אין יזם/קבלן - אז למעשה הדיירים הם היזמים על כל המשתמע מכך.
שיש תועלת של רווח של 10-15% ביחס למחירי קבלן. המשמעות הכספית של אחוזים אלה באזורי יוקרה היא מעל 60.000$.
כן חוסכים מס רכישה של מרכיב הקרקע בלבד .
כל החשבונות וההתחשבנויות מנוהלות על השקל, הספרים תמיד פתוחים לעיון ופרט לדמי הניהול שבין 8% ל - % 10 , שאינו גובה.
אין שום יתרון בקניה מקבלן - יזם בניה פרטית , וזאת עקב פערי המחיר לטובת קבוצות הרכישה שנעים סביב 15%-20% ממחירי השוק.
לסיכום יש מארגנים של קבוצות רכישה שיודעים את העבודה וניתן לחסוך בעזרתם לפחות 20% ממחיר הדירה.
קבוצות הרכישה מציעות מחיר מופקע עבור הקרקע ועל ידי כך נמנעת כל ירידת מחירים אפשרית.
מתוך כל התחלות הבנייה החלק של קבוצות הרכישה הוא 10%-20%.
יתכן שקבוצות הרכישה יביאו לירידת מחירי הקרקעות ב - 30% , לעומת ירידה של 15%-25% במחירי קרקעות על רקע משבר הנדל"ן העולמי .כשמנתחים את הביקוש ארוך הטווח נדרשות בין 35 אלף ל-42 אלף יחידות דיור בישראל .
בנדל"ן אי אפשר להעמיס את הנכס ולקחת אותו למקום אחר;
אני לא רואה בעיות מימון עם הבנקים .
הבנקים מכירים את שוק הנדל"ן.הם נותנים 60% מימון במקום 70% מימון.
נכס מניב מחזיר את ההשקעה תוך 25 שנה ויכול למחזר את השארית שלא נפרעה הלאה לתקופה נוספת .
הבעיה היא עם איגרות החוב.
אפשר להגיע להסדר עם הבנקים - אתה משעבד נכס ונותנים לך כסף.
יש לציין כי ישראל צמחה בקצב גבוה בגלל הכסף מהשוק החוץ בנקאי. פשוט הכסף היה יותר מדי זול.
הבנקים לא יכולים לפתור את האשראי החוץ בנקאי .
מי שצריך להגיע להסדר, אלו החברות ביחד עם קרנות שנתנו את הכסף.
חייב להיות להם הון עצמי התחלתי של כ־30%, והוא חייב להיות מאושר על ידי הבנק.
הם משלמים מלבד מס רכישה על הקרקע ,מס רכישה גם על הבניין עצמו.
אין שום חיסכון במיסוי, כל חברי הקבוצה משלמים את כל המסים.
החיסכון מגיע מהתכנון ההנדסי, שהוא פשוט וקל לבנייה.
זה נותן פרנסה לקבלנים, היטלים ואגרות לרשויות המקומיות. זה יכול להניע את הכלכלה וזה לא בא במקום הפרויקטים הרגילים אלא צריך לבוא יחד.
מי יכול להיכנס כשותף לקבוצת רכישה.
כל אחד מהשותפים והוא מקבל את חלקו היחסי בקרקע והיא נרשמת על שמו. מרגע שכל השותפים רשומים והבנק אישר את כולם, הוא מתחייב לממן את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. את המשכנתה, אגב, יכולים השותפים להתחיל לשלם רק לאחר תום הבנייה ובמהלך הבנייה לשלם רק את הריבית.
סינדיקט, קבוצת בני אדם או גופים הפועלים יחד בתחום כלכלי להשגת מטרה משותפת.
ומטרתה היא יצירת כח התורם לקבוצה המתאגדת.
מדובר בסינדיקציה של אנשים שרוכשים קרקע ובונים את הבניין בשיתוף יש חלוקה בין השותפים וכולם מממנים יחד את הפרוייקט, אם מדובר במגורים או במשרדים,
בעלויות ישירות ובלי פערי תיווך. לקבוצה שכזו תמיד
צריך מנהל שמארגן את הפרויקט מבחינה הנדסית ומקצועית ומלווה אותו מא' ועד ת'.
למארגן לא חייב בכלל להיות חלק בבניין - המעמד המשפטי שלי כמארגן הוא מנהל הנדסי,
המנהל המארגן ונציגות מהקבוצה יוצאים למכרז מול קבלן הביצוע.
עו"ד המלווים את הקבוצה חשוב שיהיה להם ניסיון בתחום הקמת קבוצות רכישה/ ולא רק מהיבטי מיסוי למיניהם אלא גם בגלל עריכת החוזים מול אותם קבלני ביצוע.
מלבד התכנון ההנדסי החיסכון מגיע גם מכיוון נוסף: לא צריכים משרד מכירות,לא צריך מהלכי שיווק, אין תקורות וגם אין מימון.
אין יזם/קבלן - אז למעשה הדיירים הם היזמים על כל המשתמע מכך.
שיש תועלת של רווח של 10-15% ביחס למחירי קבלן. המשמעות הכספית של אחוזים אלה באזורי יוקרה היא מעל 60.000$.
כן חוסכים מס רכישה של מרכיב הקרקע בלבד .
כל החשבונות וההתחשבנויות מנוהלות על השקל, הספרים תמיד פתוחים לעיון ופרט לדמי הניהול שבין 8% ל - % 10 , שאינו גובה.
אין שום יתרון בקניה מקבלן - יזם בניה פרטית , וזאת עקב פערי המחיר לטובת קבוצות הרכישה שנעים סביב 15%-20% ממחירי השוק.
לסיכום יש מארגנים של קבוצות רכישה שיודעים את העבודה וניתן לחסוך בעזרתם לפחות 20% ממחיר הדירה.
קבוצות הרכישה מציעות מחיר מופקע עבור הקרקע ועל ידי כך נמנעת כל ירידת מחירים אפשרית.
מתוך כל התחלות הבנייה החלק של קבוצות הרכישה הוא 10%-20%.
יתכן שקבוצות הרכישה יביאו לירידת מחירי הקרקעות ב - 30% , לעומת ירידה של 15%-25% במחירי קרקעות על רקע משבר הנדל"ן העולמי .כשמנתחים את הביקוש ארוך הטווח נדרשות בין 35 אלף ל-42 אלף יחידות דיור בישראל .
בנדל"ן אי אפשר להעמיס את הנכס ולקחת אותו למקום אחר;
אני לא רואה בעיות מימון עם הבנקים .
הבנקים מכירים את שוק הנדל"ן.הם נותנים 60% מימון במקום 70% מימון.
נכס מניב מחזיר את ההשקעה תוך 25 שנה ויכול למחזר את השארית שלא נפרעה הלאה לתקופה נוספת .
הבעיה היא עם איגרות החוב.
אפשר להגיע להסדר עם הבנקים - אתה משעבד נכס ונותנים לך כסף.
יש לציין כי ישראל צמחה בקצב גבוה בגלל הכסף מהשוק החוץ בנקאי. פשוט הכסף היה יותר מדי זול.
הבנקים לא יכולים לפתור את האשראי החוץ בנקאי .
מי שצריך להגיע להסדר, אלו החברות ביחד עם קרנות שנתנו את הכסף.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה