בדיקת תשואהכדאי לבחון את ביצועי הקופה כמה שנים אחורה, ועדיף לכלול בתקופת הבדיקה תקופות גאות בשוקי ההון לצד תקופות שפל.
לצד עמודות התשואה ישנן שלוש עמודות חשובות ביותר שיש לבחון אותן יחד עם התשואה על מנת לקבל תמונה מלאה יותר לגבי האופן בו הושגה התשואה. מדובר בשלושה מדדי סיכון, שפותחו במשותף על ידי אגף שוק ההון באוצר ומרכז קיסריה, והם מחושבים בשקלול נתונים מחמש השנים האחרונות:
1. מדד אלפא שנתימדד האלפא ALPHA משקף את המרכיב הנוסף בביצועים שאינו נובע מחשיפה ישירה לגורמי הסיכון העיקריים אלא מיכולתו של מנהל ההשקעות בגוף המוסדי לנהל את ההשקעות לאורך זמן. כלומר, מדד אלפא משקף את יכולת מנהל ההשקעות להשיג תשואה עודפת על מדדי השוק.
2. מדד שארפ לריבית חסרת סיכוןמדדי שארפ בוחנים את היחס בין תשואה לסיכון. ככל שתוצאות מדד השארפ גבוהות יותר, כך היחס בין הסיכון לתשואה טוב יותר. האוצר מספק באתריו נתוני שארפ ביחס לריבית חסרת הסיכון וביחס לתשואה בענף הרלוונטי.
3. מדד שארפ לתשואה חציונית בכלל השוק הרלבנטי.מדד הנזילות, שמשקלל את סוג הנכסים המוחזקים נכון ליום הדיווח בגוף הפנסיוני המסוים. נתון זה מספק אינדיקציה לגבי שקיפות ואמינות תמחור נכסים אלו כשככל שתוצאת המדד נמוכה יותר כך תוצאות המדדים האחרים פחות מהימנה.איפה מושקע הכסף:
שורה ארוכה של נתונים המופיעים בפירוט המיוחד לגבי כל גוף פנסיוני מגלים לנו את האלוקציה של התיק המוסדי. נתונים אלו שופכים אור על רמת הסיכון של נכסי הגופים הפנסיוניים, על רמת הפיזור בתיק בין אפיקי השקעה שונים, על השקעות בארץ או בחו"ל ועוד. כמו כן, תמצאו בפירוט הנוסף נתונים לגבי השיעור וההיקף של ההשקעה של הגוף המוסדי בנכסים לפי ארבעה חתכי סיכון:
S&P מעלותחברת דירוג האשראי המובילה בישראל, הינה בבעלות מלאה של חברת הדירוג העולמית המובילה Standard & Poor's מעלות זרוע הפעילות שלה בישראל .
1. רמת סיכון נמוכה: נכסים המושקעים באג"ח ממשלתיות ובפיקדון חשכ"ל (קיים רק בקופות גמל מבטיחות תשואה), מזומנים ושווי מזומנים.
2. רמת סיכון גבוהה יותר: היקף ההשקעה באג"ח, בהלוואות ובפיקדונות בדירוג BBB ביחס לתיק ההשקעות הכולל.
3. רמת סיכון גבוהה עוד יותר: ההיקף והשיעור של ההשקעות במניות.
4. DD רמת הסיכון הגבוהה ביותר: השקעות לא מובטחות.
להלן הפרשנות המקובלת לדרוגים השונים:
AAA - בונקר, כסף בטוח אין יותר בטוח מזה.AA - גם כן ניתן לראות כבונקר, רמת ביטחון של הבנקים הגדולים.A - רמת ביטחון מספיק גבוה להשקעה סולידית אבל לא מדובר כאן בבונקר.BBB - רמת ביטחון מספיק גבוהה להשקעה סולידית אבל יש לעקוב אחר החברה ולוודא שמצבה לא מתדרדר.BB - איגרת חוב ספקולטיבית. כבר לא כל כך מדובר בהשקעה, אלא יותר בספקולציה.B - מצב מסוכן. כרגע עדיין נראה שיהיה בסדר אבל המרחק לאי פירעון הוא גבוה.C - צפה פגיעה.CC,CCC - רק נס יציל מאי פירעון.DDD,DD,D- האי פירעון וודאי, המשך החזקת האיגרות חוב תלוי בבטחונות שלה.

תמ''ג    GDP

תוצר מקומי גולמי PRODUCT DOMESTIC GROSS
אז מה זה תמ"ג - תל''גערך כלל הסחורות והשירותים הסופיים של גורמי ייצור שהופקו במשק במשך שנה.הדרך המקובלת ביותר לחישוב התמ"ג היא לפי הנוסחא הבאה:תוצר מקומי גולמי = צריכה פרטית + צריכה ממשלתית + השקעה + ייצוא נטו .הון Capitalהון, אחד מגורמי הייצור במשק. בהגדרתו הטכנית, המושג הון מתייחס לסחורות המשמשות לייצור סחורות אחרות: מבנים, מכונות וציוד אחר, מאגרי מידע וכיו"ב. חומרי גלם במצבם הטבעי אינם קרויים הון, שכן הם נכללים במסגרתו של גורם הייצור הקרוי קרקע; אבל אחרי...הון עצמיהון עצמי הוא מונח חשבונאי המייצג שווי של החברה בהתאם למאזן שלה. הון עצמי מוגדר כהפרש בין הנכסים של החברה לבין ההתחייבויות שלה. אם הנכסים עולים על ההתחייבויות ההון העצמי חיובי. אם המצב הפוך ההון העצמי הוא שלילי ונקרא גרעון הוני, אשר עלול להתבטא בפשיטת רגל. במדינות מסוימות אין אפשרות חוקית לחברה להימצא בגרעון כזה ואם החברה מגיעה למצב כזה היא מוכרזת כפושטת רגל.
דיבידנד    Dividendדִּיבִידֶנְד, חלק מרווחיה של חברה המחולק בין בעלי המניות שלה בהתאם לשיעור החזקותיהם וסוג המניות אותו הם מחזיקים. על עצם חלוקת הדיבידנד מחליטה הנהלת החברה. המונח דיבדינד מקובל בעיקר לגבי חברת מניות אך משתמשים בו גם לגבי שותפויות או...נוסחת      DuPontנוסחת DuPont המוכרת גם כמודל הרווח האסטרטגי, היא דרך מקובלת לשבור את ROE לשלושה מרכיבים חשובים.רווח שולי - רווח שולי = רווח נטו / מכירותמחזור נכסים - מחזור הנכסים = מכירות / נכסיםמכפיל ההון העצמי - מכפיל ההון העצמי = נכסים / הון עצמיכאשר מחלקים את ה-ROE לשלושה חלקים קל יותר להבין את מהות השינויים שחלים ב-ROE לאורך זמן.לדוגמה: אם הרווח השולי גדל, כל מכירה תניב יותר כסף ובכך ה-ROE יהיה גבוה יותר.
באופן דומה , אם מחזור המכירות יהיה מהיר יותר, החברה תייצר יותר מכירות על כל ₪ של נכסיה, ומכאן שה-ROE יהיה גבוה יותר.לבסוף, הגדלת המנוף הפיננסי פירושה שהחברה תשתמש ביותר כסף שהגיע מאשראי שקיבלה ממלווים ביחס להון בעלי המניות.הוצאות המימון מוכרות מבחינת המס, אך דיבידנדים לבעלי המניות אינם מוכרים. מכאן, פרופורציה גבוה של חוב במבנה ההוני של החברה מביאה ל-ROE גבוה.היתרונות של מנוף פיננסי קטנים ככל שסכנת פשיטת הרגל גדלה , עקב קושי לעמוד בתשלומי הקרן והריבית על ההלוואות, במיוחד לאור ציפיותיהם של המלווים לקבל ריבית יותר גבוהה על הלוואות נוספות עקב פרמיית הסיכון הגדלה, ולכן ROE יירד.חוב גדול יתרום תרומה חיובית ל-ROE של החברה רק אם ההחזר על הנכסים (ROA) גבוה יותר משיעור הריבית על ההלוואה.Return on equity - ROEהחזר על ההון העצמיהחזר על ההון העצמי ROE מודד את שיעור ההחזר על ההון שהמשקיעים השקיעו (הון בעלי המניות).ROE נחשב לאחד מהיחסים הפיננסיים החשובים ביותר.הוא מודד את יעילות החברה ביצירת רווחים מכל ₪ של נכסים נטו, וממחיש עד כמה יעילה החברה בניצול השקעות נוספות ליצירת גידול בהכנסותיה. ROE שקול להכנסה השנתית נטו.(לאחר חלוקת דיבידנדים למניות בכורה אך לפני דיבידנדים למניות רגילות) מחולק בסך ההון העצמי הממוצע לאורך השנה (לא כולל מניות בכורה).בימים של משבר כלכלי, קיימת הזדמנות להוריד את מחירי הקרקע למחירים שפויים, הקרקע בישראל נותרה יקרה ומהווה חלק נכבד מעלות הפרוייקט.

מניות , קרנות ,תעודות סל,מושגים בשוק ההון, שותפויות .
קרנות
קרנות נאמנות המתמחות באגרות חוב ומתאימות למשקיעים בתחום זה.
אג"ח ממשלתיות
הגדרה: איגרת חוב ממשלתית היא למעשה שטר חוב של הממשלה הנסחר בבורסה. המדינה מנפיקה איגרות חוב במטרה לגייס כספים מהציבור הרחב למימון חלק מהתקציב הממשלתי. למעשה, מדובר בהלוואה שהציבור מעניק למדינה כנגד תשואה.
אג"ח קונצרנים
איגרת חוב קונצרטית היא איגרת חוב המונפקת על ידי חברה כתחליף ללקיחת הלוואה בבנק. ישנם כמה סוגי אג"חים כאלה:הקרן והריבית צמודות למדד.הקרן והריבית צמודות למט"ח.ריבית קבועה או משתנה.פדיון הקרן בחלקים.הקרן והריבית לא צמודות (ריבית קבועה).
אג"ח להמרה
איגרות חוב עם שני מסלולים:מסלול הצמדה: הקרן והריבית צמודות למדד או צמודות למט"ח. הריבית קבועה.מסלול המרה: שער המרה (יחס המרה), מועדי המרה קבועים.באיגרות חוב, ובכללן איגרות קונצרטיות, אל מול מרכיב ההשקעה במניות.
מק"מ

המק"מ מלווה קצר מועד הוא סוג של איגרת חוב שבנק ישראל מנפיק לתקופות של עד שנה, ללא ריבית וללא הצמדה. האיגרת מונפקת בניכיון, כלומר, שער הקנייה נמוך מהסכום שיתקבל בפדיון. ההפרש ביניהם משקף את שיעור התשואה של המק''מ.מניה היא סוג של נייר ערך המהווה חוזה בין החברה לבעל המניה, לפיו תמורת הסכום שהוא השקיע בחברה (עם רכישת המניה), הוא יהיה בעל מעמד של שותף בחברה וזכאי לזכות מסוימת בה.
קרנות מנייתיות
קרן נאמנות מנייתי הינה "השקעה משותפת" המנוהלת באופן מקצועי. ייחודה בכך שמרבית הנכסים המוחזקים בידי הקרן הינן מניות.כאשר משקיע רוכש יחידת השתתפות בקרן, הוא הופך לשותף לרווחים או הפסדים העתידיים של הקרן. כשמדובר בהשקעה בשוק המניות, מילות המפתח הן ניסיון, מידע ומקצוענות. קרן מניות הינה, למעשה, תיק מניות המורכב ע"י מנהל הקרן בהתאם להתחייבות הקרן המופיעה בתשקיף.
קרן נאמנות
מוצר פיננסי שמטרתו השקעה משותפת בניירות ערך, זהו מכשיר פיננסי אשר מאגד פרטים לצורך השקעה משותפת בניירות ערך. המשקיע מצטרף לקרן על ידי רכישת יחידות השתתפות בקרן, וזכאי לשותפות ברווחים בהתאם לגודל האחזקה. קרן הנאמנות מנוהלת על ידי מנהלים מקצועיים, הגובים שכר ניהול ונאמנות, המקטינים את התשואה על ההשקעה.תעודת סל תעודת סל היא תעודה סחירה שעוקבת אחר מדד מסוים. זהו נייר ערך אשר מאפשר להשקיע במדד מסוים מבלי להשקיע בנפרד בכל המניות המרכיבות אותו.
תעודות סל על אג"חים.
תעודות סל הן ניירות ערך הרשומות למסחר בבורסה בת"א. תעודות סל עוקבות אחר מדדים או מחירי סחורות המחושבים בבורסות שונות בארץ ובעולם. הבורסה פתחה למסחר שלושה מדדים של איגרות חוב צמודות מדד: תל-בונד 20, תל-בונד 40 ותל-בונד 60. המחזיק בתעודת הסל מחזיק בעקיפין את כל מניות המדד על פי משקלן המדויק במדדיש לגוון את תיק ההשקעות בכמה מכשירים פיננסים.לגוון את תיק ההשקעות בכתבי אופציה, תעודות סל, קרנות נאמנות ,אג"ח ממשלתי, אג"ח להמרה והגנה על תיק הנכסים ע"י אופציות מעו"ף.
קרנות אג''ח
קרנות נאמנות המתמחות באגרות חוב ומתאימות למשקיעים בתחום זה.איגרת חוב היא הלוואה. זהו שטר המקנה למחזיק בו את הזכות לקבל תשלומי קרן וריבית. החזרי הקרן, הריבית וההצמדה מתבצעים במועדים הנקבעים מראש. המנפיקות של איגרות חוב הן ממשלה, חברה או רשות אחרת המעוניינת לגייס הון ומשאבים.מנפיק איגרות חוב לווה כסף מקוני האיגרת ומתחייב להחזיר אותו.
קרנות שקליות
קרנות נאמנות המתמחות בהשקעה באפיקים השקליים הפכו בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים בישראל.עליו לקבוע בראש ובראשונה מהי רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו, ומהו טווח ההשקעה שלו.להרכיב תיק השקעות המכיל אג"ח, שייבחרו בקפידה (Bond Picking) ובפיזור ניכר,השקעה באיגרות חוב מאפשרת לקבל תשואה שוטפת על ידי קבלת תשלומי ריבית תקופתיים - דבר שלא קיים במניה - וזאת, מלבד חלוקת דיבידנד, שאינה מובטחת ואינה קבועה.הרווח במניות הוא כמובן אינו ודאי .המניה מיוצגת ע"י תעודת-מניה. התעודה מגדירה את הערך הנקוב של המניה, את זכות המחזיק בה להשתתף ברווחים ואת חלקו בעת פירוק החברה. מניה היא נכס, וניתן על -פי החוק , למכרה, לקנותה, להעבירה, לשעבדה ולהורישה.

קרנות מט''ח
מגוון קרנות נאמנות מסוג המט"ח ופיזור סיכונים נכון ואפקטיבי בשווקים בינלאומיים.

עסקים
1. עסק בבעלות יחיד
קיימת זהות מוחלטת בין העסק לבעליו. בשעת פשיטת רגל ניתן לעקל את נכסי בעל העסק.
2. שותפויות שותפות
מוגדרת כהתאגדות של 2-10 אנשים למטרת רווח. ההתאגדות לא חייבת להיות פורמאלית והאחריות בה יכולה להיות מוגבלת או בלתי מוגבלת.
3 .שותפות מוגבלת
גוף משפטי המוקם על פי חוזה בין שותפים לשם ניהול עסק למטרת הפקת רווחים.בעלת לפחות שותףכללי אחד שמנהל את השותפות ואחראים לחובותיה.
4 .חברה בעירבון מוגבל בע"מ
הבעלות על החברה מוקנית ע"י אחזקת הון מניות החברה. אחריות הבעלים, מוגבלת רק להון המניות שהשקיעו או התחייבו להשקיע בחברה. חלק מההליך הפורמאלי שעל החברה לבצע על מנת להירשם כחברה בע"מ הינה רישום ברשם החברות וחתימה על חוזה התאגדות ומסמכי יסוד-תזכיר ותקנון, המסדירים את מערכת היחסים של בעלי המניות והמנהלים בינם לבין עצמם ובינם לבין החברה.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן מייצג את קצב התקדמות האינפלציה - עליית המחירים, והוא משפיע על כל מה ש"צמוד למדד": משכנתאות צמודות, תוכניות חיסכון או שכר דירה. כשהוא עולה או יורד מתעדכנים המחירים בענפים אלה בהתאם לגובה השינוי. כמו כן, הוא מהווה מדד לחופש הפעולה של בנק ישראל בבואו לקבוע את גובה הריבית במשק .באינפלציה גבוהה / ירידה (דפלציה), יכול בנק ישראל להוריד את הריבית במשק על מנת לעודד את הצמיחה מבלי להסתכן באינפלציה גבוהה.

מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם.
הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים (לפעמים מעל 100 רוכשים שונים), מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

1. השיטה הראשונה מכונה בפי יודעי דבר "שיטת ב.ס.ר" על שם חברת הבנייה.
"בשיטה זו יש גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח,הגורם המקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבנייה בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10% ממחיר הבנייה".

2 .המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהרוכשים. מכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם, הם ששוכרים קבלן מבצע ומנהלים את הבנייה
יזמים ורוכשים מדברים על פער מחירים ממוצע של 20% בין דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן.
אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.
אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה?
כמה עצות שיסייעו לכם לכלכל נכון את צעדיכם. יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע.
בכל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העיסקה על כל מרכיביה.
כמו כן, חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.

קבוצת רכישה
חייב להיות להם הון עצמי התחלתי של כ־30%, והוא חייב להיות מאושר על ידי הבנק.
הם משלמים מלבד מס רכישה על הקרקע ,מס רכישה גם על הבניין עצמו.
אין שום חיסכון במיסוי, כל חברי הקבוצה משלמים את כל המסים.
החיסכון מגיע מהתכנון ההנדסי, שהוא פשוט וקל לבנייה.
זה נותן פרנסה לקבלנים, היטלים ואגרות לרשויות המקומיות. זה יכול להניע את הכלכלה וזה לא בא במקום הפרויקטים הרגילים אלא צריך לבוא יחד.
מי יכול להיכנס כשותף לקבוצת רכישה.
כל אחד מהשותפים והוא מקבל את חלקו היחסי בקרקע והיא נרשמת על שמו. מרגע שכל השותפים רשומים והבנק אישר את כולם, הוא מתחייב לממן את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. את המשכנתה, אגב, יכולים השותפים להתחיל לשלם רק לאחר תום הבנייה ובמהלך הבנייה לשלם רק את הריבית.
סינדיקט, קבוצת בני אדם או גופים הפועלים יחד בתחום כלכלי להשגת מטרה משותפת.
ומטרתה היא יצירת כח התורם לקבוצה המתאגדת.
מדובר בסינדיקציה של אנשים שרוכשים קרקע ובונים את הבניין בשיתוף יש חלוקה בין השותפים וכולם מממנים יחד את הפרוייקט, אם מדובר במגורים או במשרדים,
בעלויות ישירות ובלי פערי תיווך. לקבוצה שכזו תמיד
צריך מנהל שמארגן את הפרויקט מבחינה הנדסית ומקצועית ומלווה אותו מא' ועד ת'.
למארגן לא חייב בכלל להיות חלק בבניין - המעמד המשפטי שלי כמארגן הוא מנהל הנדסי,
המנהל המארגן ונציגות מהקבוצה יוצאים למכרז מול קבלן הביצוע.
עו"ד המלווים את הקבוצה חשוב שיהיה להם ניסיון בתחום הקמת קבוצות רכישה/ ולא רק מהיבטי מיסוי למיניהם אלא גם בגלל עריכת החוזים מול אותם קבלני ביצוע.
מלבד התכנון ההנדסי החיסכון מגיע גם מכיוון נוסף: לא צריכים משרד מכירות,לא צריך מהלכי שיווק, אין תקורות וגם אין מימון.
אין יזם/קבלן - אז למעשה הדיירים הם היזמים על כל המשתמע מכך.
שיש תועלת של רווח של 10-15% ביחס למחירי קבלן. המשמעות הכספית של אחוזים אלה באזורי יוקרה היא מעל 60.000$.
כן חוסכים מס רכישה של מרכיב הקרקע בלבד .
כל החשבונות וההתחשבנויות מנוהלות על השקל, הספרים תמיד פתוחים לעיון ופרט לדמי הניהול שבין 8% ל - % 10 , שאינו גובה.
אין שום יתרון בקניה מקבלן - יזם בניה פרטית , וזאת עקב פערי המחיר לטובת קבוצות הרכישה שנעים סביב 15%-20% ממחירי השוק.
לסיכום יש מארגנים של קבוצות רכישה שיודעים את העבודה וניתן לחסוך בעזרתם לפחות 20% ממחיר הדירה.
קבוצות הרכישה מציעות מחיר מופקע עבור הקרקע ועל ידי כך נמנעת כל ירידת מחירים אפשרית.
מתוך כל התחלות הבנייה החלק של קבוצות הרכישה הוא 10%-20%.
יתכן שקבוצות הרכישה יביאו לירידת מחירי הקרקעות ב - 30% , לעומת ירידה של 15%-25% במחירי קרקעות על רקע משבר הנדל"ן העולמי .כשמנתחים את הביקוש ארוך הטווח נדרשות בין 35 אלף ל-42 אלף יחידות דיור בישראל .
בנדל"ן אי אפשר להעמיס את הנכס ולקחת אותו למקום אחר;
אני לא רואה בעיות מימון עם הבנקים .
הבנקים מכירים את שוק הנדל"ן.הם נותנים 60% מימון במקום 70% מימון.

נכס מניב מחזיר את ההשקעה תוך 25 שנה ויכול למחזר את השארית שלא נפרעה הלאה לתקופה נוספת .
הבעיה היא עם איגרות החוב.
אפשר להגיע להסדר עם הבנקים - אתה משעבד נכס ונותנים לך כסף.

יש לציין כי ישראל צמחה בקצב גבוה בגלל הכסף מהשוק החוץ בנקאי. פשוט הכסף היה יותר מדי זול.
הבנקים לא יכולים לפתור את האשראי החוץ בנקאי .
מי שצריך להגיע להסדר, אלו החברות ביחד עם קרנות שנתנו את הכסף.

מהי אופציה
אופציה היא חוזה בין שני צדדים, אשר במסגרתו מעניק
צד א', המכונה "כותב האופציה",
לצד ב', המכונה "רוכש האופציה",זכות לרכוש או זכות למכור נכס בסיס כלשהו - מניה -
בכמות מוגדרת מראש, תמורת מחיר קבוע מראש,במועד או עד מועד קבוע מראש,כאשר משך חיי האופציה הוא בדרך כלל מספר חודשים.
לא ניתן לסחור באופציות על מניות, אלא רק בכתבי אופציות על מניות.כתבי אופציות על המניות מונפקות במחיר נמוך, ניתנות לרכישה תמורתתוספת מחיר/ או תוספת מימוש וזה מחייב הנפקת מניות חדשות לבעל האופציה . זהו חלק מהטבה למשקיע משמעות דילול במחזיקי מניות ישנות.לאחר ההנפקה האופציה מופרדת מהמניה ונסחרת בצורה עצמאית ככל נייראחר בבורסה .יש שני סוגים של האופציות:

פוט - PUT וקול CALLרכש (אופציית CALL) ומכר (אופציית PUT).
אופציית CALL מקנה למחזיק בה את הזכות (אך לא חובה) לרכישת נכס הבסיס במחיר קבוע מראש. מנגד.אופציית PUT מקנה למחזיקה את הזכות (אך לא חובה) למכירת נכס הבסיס במחיר קבוע מראש.
רכישת אופציה אינה בהכרח צעד ספקולנטי.
למונח "אופציה" יש קונוטציה שלילית, ודימוי של מכשיר מסוכן מאוד, משום שאופציות זוכות לסיקור תקשורתי רק לאחר גילוי פרשה שבה אדם הפסיד כסף רב עקב שימוש שגוי בהן בפועל.

בלק אנד שולס - BLACK AND SCHOLES MODEL
מודל תמחיר אופציהמחיר נכס הבסיס
מחיר המניהסטיות התקןזמן לפירעון האופציה – (מספר חודשים בלבד)מחיר מימוש.
CONVENANT קובננטזה תנאי מהותי בחוזה של הלוואה שאם עוברים עליו ההלוואה עומדת לפירעון מיידי,הלווה חייב לעמוד בו .
 CONVENANTקובננט   סטנדרטיים בהלוואות לריטים הם יחס מינימאלי מסוים בין הנכסים להתחייבויות, רווח תפעולי + פחת FFO מעל גובה מסוים, וכו''
ריבית הפריים .
נגזרת מהריבית המוצהרת של בנק ישראל ומהווה בסיס לתמחור הלוואות בריבית משתנה.השיקולים העסקיים והמסחריים זהים בכל הבנקים ותמיד מסתכמים בקביעת מרווח של 1.5%.
איך קורה בעשור האחרון שתמיד "חישובי העלויות השונות" של הבנק
שלך ושל בנקים אחרים תמיד מגיע ל 1.5% ?ריבית זו, הנהוגה ברוב מדינות העולם, נקבעת בשיעור המהווה בסיס אחיד להשוואה.
אין תגובה.... שיעור זה נקבע בשנים האחרונות ל-1.5%".
הלוואת גריסהתקופה שבה יידחו התשלומים על חשבון ההלוואה בחלקם או בשלמותם עד תום הגריס.הלוואת בלון
הלוואה שבה הפירעון ייעשה בתום התקופה בתשלום חד פעמי. הלווה ישלם תשלום חודשי של ריבית ובתום תקופת ההלוואה תשולם הקרן הריבית והפרשי ההצמדה.
הלוואת גישורהלוואה המיועדת לתת פתרון כספי לתשלום רכישת נכס חדש עד למכירתו של הנכס הישן.הלוואת בולט - בלון הלוואה שבה הקרן +הפרשי הצמדה משולמים רק בתום תקופת ההלוואה כאשר התשלום החודשי הוא של הריבית בלבד, נקראת גם במושג "הלוואת בלון ". הלוואת בלון גם ניתנת ללא תשלום קרן +ריבית חודש בחודשו אלא בסוף תקופה.
עמלת היוון
עמלה הנגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה, כאשר הריבית של ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הקיימת בשוק. הלווה אמור לפצות את הבנק בגין הפסד הריבית עד לתום מועד ההלוואה המקורי.
פרי פסו
פרושה "דרגה שווה". ניתן לשעבד מקרקעין למספר נושים והשעבוד יכול להיעשות בדרגות שונות או בדרגות שוות. אם נרשמה משכנתא ראשונה לבנק א' ומשכנתא בדרגה שנייה לבנק ב', יפרע בנק א' ראשון את חובו ממימוש הנכס ורק אחר כך יפרע בנק ב' את חובו מהסכום שנותר. אם נרשמה משכנתא בדרגה שווה לשני הבנקים אזי שניהם יפרעו ביחד את החוב ממימוש הנכס, בהתאם לסכום המימון שנתנו.לוח שפיצר
לוח הבנוי על עקרון שהסכום שמשלם הלווה על חשבון ההלוואה הכולל קרן וריבית נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. הלוח מפרט את סכום ההחזר החודשי של ההלוואה הנתונה בשיעורי ריבית שונים ולתקופות פירעון שונות. בתחילת ההחזרים מרכיב הריבית הוא הדומיננטי והוא הולך ויורד עם השנים ולעומת זאת סכום ההחזר על הקרן הולך וגדל.
מכפיל רווח
קיימים שני סוגים של יחסים/מכפילים-בכדי לבדוק את יציבות ורווחיות החברה, וכאלה שנועדו לבדוק את המחיר שלה.מכפיל הרווח הוא יחס שנועד לבדוק את מחיר החברה, והוא כלי בסיסי מאוד לבדיקה ראשונית של כדאיות הקניה של החברה.
EBITDA
רווח תפעולי לפני פחת והפחתות

 הנפקת מניות  ע''י הנפקת חברה בורסאית -
סיבה להנפקה חברה שרוצה לגייס כסף למימון ההנפקת חברה -רחבת פעילות כלשהי יכולה לעשות זאת בשתי דרכים-
לקחת הלוואה, אם בדמות הלוואה ממוסד פיננסי כלשהו או הנפקת אג"ח. או להנפיק מניות בבורסה.
בעוד שע"י לקיחת הלוואה היא מגדילה את הסיכון שלה ואת הרווחים העתידיים שלה, הבעלים לא מוותרים על השליטה ועל חלקם ברווחים.
בהנפקת מניות קורה בדיוק הדבר ההפוך- הסיכון של החברה לא עולה, אבל בעלי החברה הקיימים מוותרים על חלק מהאחזקות שלהם לטובת משקיעים חדשים.
לפי דעתי סביר להניח שהאופציה הראשונה שתישקל על מנת לגייס הון היא דרך הלוואה ואילו הנפקת מניות תתבצע רק במקרה שלא ניתן לגייס את סכום הרצוי.
רוב החברות שמנפיקות בפעם הראשונה הן חברות שצריכות לגייס כמות כסף גדולה על מנת להרחיב את הפעילות בצורה ניכרת.
מחיר המניות בהנפקה
כמשקיעים לטווח ארוך נרצה לקנות מניות במחיר זול- השאלה העולה היא, האם בהנפקות יש גורמים מיוחדים שמשפיעים על מחיר המניה?
המטרה של החברה, כמו שראינו, היא לגייס כמה שיותר כסף.
הדבר בעצם גורם לניגוד אינטרסים בין בעלי החברה הקיימים לציבור שמעוניין לקנות את המניות - בעוד שהציבור רוצה לקנות במחיר נמוך, האינטרס של הבעלים הוא למכור במחיר גבוה.
המסקנה שלי היא שהסיכון בהנפקות חדשות גבוה יותר מהשקעה בחברה גדולה ומבוססת, בעיקר בגלל שרוב ההנפקות הן של חברות קטנות שמנסות להרחיב את פעילותן בכסף שמתקבל מההנפקה והתשואה העתידית תלויה מאוד בהצלחה של המהלך.

בדיקת כדאיות כלכלית.

הכנסת שותף  בדיקת כדאיות כלכלית
לפני שמקימים עסק או מחליטים על הרחבה של עסק קיים חשוב ביותר לבצע בדיקת כדאיות כלכלית שתיתן ליזם או בעל העסק הבנה לגבי הפוטנציאל הכלכלי וכן כלים להחלטה האם מתקדמים? ואיך מתקדמים?
תכנית פיננסית
התכנית הפיננסית הינה חלק חשוב מתוך התכנית העסקית הכוללת. התכנון הפיננסי חשוב הן ליזמים המקימים עסק ובוודאי לבעלי עסק קיים. בתהליך התכנון הפיננסי תוצג באופן מפורט הכדאיות הכלכלית של העסק וכן המקורות והשימושים הנדרשים לצורך הפעילות העסקית. בעסקים קיימים קיימת חשיבות לנתח את הפעילות העסקית של השנים הקודמות וכן להתעדכן בשינויים של הסביבה העסקית המשפיעים על המשתנים הכלכליים. תכנית פיננסית נכונה תשמש גם ככלי ניהול ובקרה להמשך הניהול התקין של העסק.
ייעוץ לתזרים מזומנים
ניהול המזומנים של העסק חיוני לחוסנו הפיננסי. תזרים המזומנים חשוב במיוחד לאור תקנת בנק ישראל בנושא איסור חריגה ממסגרת האשראי. ניהול תזרים באופן שוטף יאפשר לך "לישון בשקט" וגם להרגיע את הבנקאי.
תכנית עסקית
תכנית עסקית נועדה בראש וראשונה ליזם ובעל העסק כדי לתת בידיו כלי עבודה לצורך הקמה והרחבת העסק. במרבית המקרים, בהם יש צורך לגייס הלוואה, גיוס משקיע, פניה לקרן הון סיכון, הכנסת שותף, נדרשת תכנית עסקית מפורטת שתציג את מהות המיזם או העסק, הפוטנציאל הכלכלי והסיכויים והסיכונים הכלולים בו. לצורך קבלת הלוואות מקרנות ממשלתיות או קרנות המתמחות בעסקים קטנים ובינוניים יש צורך להכין תכנית עסקית כתנאי להגשת הבקשה.
תכנית שיווק
השיווק הינו היסוד החשוב בפעילות העסקית לאור השינויים המהירים בסביבה העסקית והתחרותיות הגוברת. מוצר טוב, תכנית פיננסית נכונה ומנהל מוכשר יכולים להביא תוצאות בשילוב עם תכנית שיווק מתאימה.
אפיון קהל היעד והדרכים להגיע אליו כל זאת במסגרת תכנית לשיווק המוצר או העסק.
הערכת שווי
הערכת שווי של העסק נדרשת, בדרך כלל, בתהליך של מכירת עסק, קניית עסק, הכנסת שותף, משקיע וכדו'. הערכת השווי המתבססת על ניתוח השוק והסביבה העסקית בה פועל העסק, ניתוח העסק ותוצאותיו העסקיות ,במקרה של עסק קיים. מחיר העסק יקבע תוך שימוש בשיטות חשבונאיות מקובלות.

הכנסת שותף .

1. את מי להכניס?
השותף צריך כמובן לענות על הדרישות שלך (בעל הון כזה וכזה, בעל רקע מקצועי ועסקי, וכיו"ב), אבל יותר חשוב הוא שתראו את העסק עין בעין .לא חייבים להסכים על הכל, להיפך, אבל כן צריכים להסכים על הדברים המהותיים: מה תפקידו וחשיבותו של כל שותף בשותפות, מהי התרבות שבה מנהלים את העסק, ועוד.
2. כיצד לחלק את השליטה בחברה בעקבות כניסה של שותף לעסק?
3. כיצד נכון לחלק את נטל העבודה בחברה
4. כיצד מסיימים במקרה ולא מצליחים לעבוד ביחד?
5. כיום השיקול העיקרי להכנסת שותף נעוצה בכך שקיים חוסר בנושא שבו החברה עוסקת וכי השותף יכול להכניס לעסק יכולת מקצועית וגם כספית לנווט את החברה.
מצד שני הכנסת שותף לעסק זה כמעט כמו לקבל החלטה בבחירת בן/בת זוג..
השותף צריך כמובן לענות על הדרישות שלך.
בעל הון כזה וכזה, בעל רקע מקצועי ועסקי, וכיו"ב .
אבל יותר חשוב הוא שתראו את העסק עין בעין .
לא חייבים להסכים על הכול, להיפך, אבל כן צריכים להסכים על הדברים המהותיים:
מה תפקידו וחשיבותו של כל שותף בשותפות,
ומהי התרבות שבה מנהלים את העסק, ועוד...

אלברט זקין

בדיקת כדאיות כלכלית
לפני שמקימים עסק או מחליטים על הרחבה של עסק קיים חשוב ביותר לבצע בדיקת כדאיות כלכלית שתיתן ליזם או בעל העסק הבנה לגבי הפוטנציאל הכלכלי וכן כלים להחלטה האם מתקדמים? ואיך מתקדמים?
תכנית פיננסית
התכנית הפיננסית הינה חלק חשוב מתוך התכנית העסקית הכוללת. התכנון הפיננסי חשוב הן ליזמים המקימים עסק ובוודאי לבעלי עסק קיים. בתהליך התכנון הפיננסי תוצג באופן מפורט הכדאיות הכלכלית של העסק וכן המקורות והשימושים הנדרשים לצורך הפעילות העסקית. בעסקים קיימים קיימת חשיבות לנתח את הפעילות העסקית של השנים הקודמות וכן להתעדכן בשינויים של הסביבה העסקית המשפיעים על המשתנים הכלכליים. תכנית פיננסית נכונה תשמש גם ככלי ניהול ובקרה להמשך הניהול התקין של העסק.
ייעוץ לתזרים מזומנים
ניהול המזומנים של העסק חיונים לחוסנו הפיננסי. תזרים המזומנים חשוב במיוחד לאור תקנת בנק ישראל בנושא איסור חריגה ממסגרת האשראי. ניהול תזרים באופן שוטף יאפשר לך "לישון בשקט" וגם להרגיע את הבנקאי. יועצי מט"י חולון מתמחים בבניית תזרים המזומנים לעסק ובהטמעת השימוש בו ע"י העסק.
תכנית עסקית
תכנית עסקית נועדה בראש וראשונה ליזם ובעל העסק כדי לתת בידיו כלי עבודה לצורך הקמה והרחבת העסק. במרבית המקרים, בהם יש צורך לגייס הלוואה, גיוס משקיע, פניה לקרן הון סיכון, הכנסת שותף, נדרשית תכנית עסקית מפורטת שתציג את מהות המיזם או העסק, הפוטנציאל הכלכלי והסיכויים והסיכונים הכלולים בו.
במט"י חולון נצבר ניסיון רב בהכנת תכניות עסקיות מגוונות לעסקים בתחומי הפעילות המאפיינים את המשק. לצורך קבלת הלוואות מקרנות ממשלתיות או קרנות המתמחות בעסקים קטנים ובינוניים יש צורך להכין תכנית עסקית כתנאי להגשת הבקשה.
תכנית שיווק
השיווק הינו היסוד החשוב בפעילות העסקית לאור השינויים המהירים בסביבה העסקית והתחרותיות הגוברת. מוצר טוב, תכנית פיננסית נכונה ומנהל מוכשר יכולים להביא תוצאות בשילוב עם תכנית שיווק מתאימה. מט"י חולון יסייע לך בניתוח השוק והתחרות, איפיון קהל היעד והדרכים להגיע אליו כל זאת במסגרת תכנית לשיווק המוצר או העסק.
הערכת שווי
הערכת שווי של העסק נדרשית, בדרך כלל, בתהליך של מכירת עסק, קניית עסק, הכנסת שותף, משקיע וכדו'. מט"י חולון יסייע לך בהכנת הערכת השווי המתבססת על ניתוח השוק והסביבה העסקית בה פועל העסק, ניתוח העסק ותוצאותיו העסקיות (במקרה של עסק קיים). מחיר העסק יקבע תוך שימוש בשיטות חשבונאיות מקובלות.

אזהרת עסק חי

ירידה בהכנסות, הצורך בהחזר מיידי של חובות בעיקר תשלומי ריבית למחזיקי אג"ח .

יחס השוטף - רכוש שוטף לחלק להתחייבויות שוטפות –
הוא אחד הכלים היעילים ביותר העומדים לרשותכם. הרכוש השוטף, המזומנים וההשקעות לזמן קצר, חשבונות הלקוחות והמלאי הם מקור המימון המרכזי שבאמצעותו תוכל החברה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות, כגון החזר הלוואות ותשלום לספקים. לכן, ככל שהיחס השוטף גדול יותר, החברה לא רק שתוכל להרחיב את פעילותה בעתיד, אלא גם לעמוד בהצלחה בכל התחייבויותיה בשנה הקרובה.
קיימים עוד לא מעט יחסים פיננסיים שיכולים לסייע לכם לבחון את החוזק הפיננסי של חברה,
כמו המינוף הםיננסי.-
יחס כיסוי הריבית. - יחס שמתאים במיוחד לבחינת חברות נדל"ן.
(הקפידו לבחון את הדוחות הכספיים של החברות שאתם מחזיקים או מעוניינים לרכוש) .
מכפיל ההון.-  יחס בין שווי מניה של חברה להון שלה
מכפיל הרווח. - יחס בין הון שוווי חברה לבין רווח ההון שלה

ארביטראז .

הוא ניצול למטרת רווח של פער במחיריו של נכס מסוים בשני שווקים או יותר.
לדוגמה, קניית נייר מסוים במחיר מסוים בבורסה אחת ומכירתו בו זמנית במחיר גבוה יותר בבורסה אחרת. רווח ללא סיכון וללא השקעה. ...

אקוויטי - EQUITY
1. הרכוש המיוחס לבעלי מניות רגילות.
2. במשכנתא ובהסכם שכר-מכר: הסכום שמקבל לווה לאחר שהנכס הנוגע בדבר נמכר בסכום העולה על יתרת החוב וההוצאות שנגרמו בשל המכירה

מקרקעין

פרצלציה / או רה- פרצלציה תכנית פרצלציה מהווה למעשה תכנית חלוקה מחדש של מקרקעין. רישום הקרקעות בלשכת רישום המקרקעין מבוסס על חלקות - הקרקעות מחולקות לגושים ובכל גוש מספר מסוים של חלקות. קרקע פלונית תצוין במספר הכולל גוש וחלקה לדוגמה 11206/1 משמעותו חלקה 1 בגוש 11206. בדרך כלל החלקה החדשה הנוצרת היא קרקע המשמשת לבנין אחד וכל זה על פי תוכנית בנין עיר ת.ב.ע.תוכנית איחוד וחלוקה מחדש או רה-פרצלציה היא מכשיר תכנוני המאפשר איחוד קרקעות של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה וחלוקת הקרקע שוב על יסודו של תכנון חדש ואחר.לוועדות המקומית לתכנון ובנייה מתיר החוק לכפות ביצוע הליך פרצלציה על בעלי קרקע מסוימת אשר חוסר ההסכמה ביניהם הביא לקיפאון בתהליך פיתוח השטח.איחוד או חלוקה מחדש של החלקה חייבת להיות בהסכמת כל הבעלים הרשומים.

שקיפות מידע בעסקות נדל''ן
מדוע אין שקיפות מידע – למחירי הנדל''ן בארץ .מתי יתנו גם לנו שקיפות זו ?שכל קונה פוטנציאלי יכול לקבל אומדן על המכירות האחרונות שנעשו באזור בו הוא מבקש לקנות , ולאמוד את שווי הנכסים האחרים באותה סביבה.אצלנו נראה כי לקבלנים, לשמאים , ולמתווכים אין אינטרס שהמידע יצא לאור כדי שיוכלו לשלוט במידע ועל הביקושים ועל ערכו של הנכס.(סכום המכירה והקניה ).חוק חופש המידע התשנ''ח - 1998 בהקשר הנדל''ניהחוק לא חל על חברות פרטיות אלא רק רשויות ציבוריות, וכל אזרח רשאי לקבל את המידע המבוקש...המידע, המכיל 4 שדות בלבד:גוש, חלקה, יום מכירה ושווי מכירה.
כיום מאגר זה כולל בין השאר מידע על:שטח הנכס, מספר החדרים,קומת הנכס, מספר הקומות במבנה, גיל הבניין,כתובת הנכס המדויקת ,הזכויות הנמכרות, הצמדות,סוג ההעברה והרישום במקרקעין.האם מדובר בחברה או באדם פרטי ,(אך לא את שמות הצדדים) .בימים של משבר כלכלי, כשקיימת הזדמנות להוריד את מחירי הקרקע למחירים שפויים, הקרקע בישראל נותרה יקרה ומהווה חלק נכבד מעלות הפרויקט. קבוצות הרכישה מציעות מחיר מופקע עבור הקרקע ועל ידי כך נמנעת ירידת מחירים אפשרית .
איגוד מקרקעין - real estate corporation1 . חבר בני-אדם שכל נכסיו הם מקרקעין או במידה שהם כוללים גם נכסים אחרים הם בלתי משמעותיים מבחינת ההכנסה שלהם.
2. איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין , המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה).

אופציה במקרקעין: זכות למימוש רכישת מקרקעין, שאותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת בכתב. מוגדרים בה תנאי העיסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש.
דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.
היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מנהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.
נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.
נסח רשום: מסמך רשמי של משרד המשפטים, המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית משפט, חוזי חכירה והערות אזהרה.
ערך (של נכס מקרקעין): ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל-ארציים ולאומיים, כגון מצב כלכלי במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבנייה, גידול באוכלוסיה ונתונים דמוגרפיים שונים.
שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה.
הערת אזהרה :הערת אזהרה היא רישום בטאבו, של התחייבות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עיסקה במקרקעין. המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עיסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זיכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם. זאת, כדי למנוע מבעל הדירה (המוכר) את האפשרות למכור אותה דירה פעם שנייה לאדם אחר.
נסך טאבו.
ריכוז נתוני קניין. מסמך המונפק על יד לשכת רישום המקרקעין וכולל אתפרטי הרישום והזהות של המקרקעין המדוברים , לרבות שטח ובעלי הזכויותעליו , היסטוריית העברת הזכויות בנכס והערות אזהרה .

מושגים במקרקעין .

נסך טאבו.

ריכוז נתוני קניין. מסמך המונפק על יד לשכת רישום המקרקעין וכולל את
פרטי הרישום והזהות של המקרקעין המדוברים , לרבות שטח ובעלי הזכויות
עליו , היסטוריית העברת הזכויות בנכס והערות אזהרה .

ת.ב.ע. (תבע ) .


שם כולל לתוכנית בנין עיר ,תוכנית המקנה את ייעודי הקרקע ,השימושים
וזכויות הבניה (בגוש,בחלקה, במגרש )

גוש .

שטח מוגדר מתוך מקרקעי יישוב המכיל חלקה או חלקות ומהווה יחידה למדידה ורישום .

איחוד חלקות .

חיבור של כמה חלקות ( 2 ומעלה ) ליחידה תכנונית וקניינית אחת .

בעלות מלאה .

נכס מקרקעין שהזכויות הקנייניות בו רשומות בפנקס המקרקעין כזכויות בבעלות מלאה , שהיא גם בעלות יחיד , בשונה מבעלות משותפת

מושעה .

בעלות משותפת בנכס לרבות קרקע או מבנה בו קיים לפחות בעל זכויות אחד נוסף ,כאשר אין הגדרה /או הסכמה /או חוזה /או תשריט לגבי מיקומן הפיסי של הזכויות של כל אחד מבעלי הזכויות .
איגוד מקרקעין - real estate corporation
1 . חבר בני-אדם שכל נכסיו הם מקרקעין או במידה שהם כוללים גם נכסים אחרים הם בלתי משמעותיים מבחינת ההכנסה שלהם.
2. איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין , המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה).
איגוד מקרקעין
עסקאות בנדל''ן – פעולה מסחרית קנייה ומכירה.בישראל נכסי מקרקעין רבים רשומים בבעלות חברות בגוש וחלקה ,חברות או שותפויות דומות שהוקמו לצורך רכישת המקרקעין בדרך כלל מגרש או בנין.לעיתים קרובות כל רכושה של חברה כזאת הינו נכס מקרקעין בודד.במקרים שכיחים, בעלי המניות בחברה כזאת הינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה.לפני ביצוע עסקה שמטרתה הינה מימוש הנכס וחלוקת כספי התמורה בין בעלי המניות, מתלבטים בעלי הזכויות -ובד"כ עוה"ד המטפל בעסקה בין שלוש חלופות לביצוע העסקה .
1.מכירת המקרקעין ע"י החברה לצד ג' וחלוקת כספי התמורה ע"י החברה לבעלי המניות.
2.מכירת מניות החברה ע"י בעלי המניות.
3.פירוק החברה מרצון, העברת המקרקעין ללא תמורה לבעלי המניות בפטור ממס שבח לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין ומכירת המקרקעין לצד ג' במישור האישי.לפני ביצוע עסקה כזאת וכאשר מדובר באיגודי מקרקעין מסוג מסוים מומלץ לבחון גם חלופה רביעית .
4. הפיכת האיגוד לחברה משפחתית לעניין סעיף 64 א' לפקודת מס הכנסה ומכירת הנכס בשנת המס הבאה ע"י החברה מבלי להתחייב בכל חבות במס בעת חלוקת כספי התמורה בין בעלי המניות.חלופה זו הפכה לאטרקטיבית במקרים מסוימים במיוחד לאחר הפחתת שיעורי המס בתיקון מס' 147 לפקודה ובשל השינויים בחוק מיסוי מקרקעין ובפקודה אשר פגעו בכדאיות של החלופות האחרות, ובפרט -כאשר איגוד מקרקעין שאינו חברה משפחתית, מוכר את המקרקעין, הבעיה האופיינית המתעוררת הינה כיצד לחלק את כספי התמורה בין בעלי המניות מבלי להגדיל באופן משמעותי את נטל המס הכולל בעסקה.עיסקאות של מגרשים נדרש לבדוק קודם לכל תשלומים של היטל השבתה, אגרות למנהל, תשלומכם לרישות המקומית ,תשלומי מס שבח, תשלומי מס רכוש ומכירה.רצוי לבדוק מראש את תשלומי מס השבח לשלטונות מס שבח בהתחשב במחיר הקניה למול מחיר המכירה ובניכויי הוצאות המוכרות על פי חוק מס שבח.שים לב עסקאות נדל"ן במכר דירות אינם זהות למכירת נכסים מסחריים בכל הקשור לחיובים הכספים אשר כרוכים במכירה שלהם ויש לבדוק מראש את המיסים הקשורים במכירתם.

אופציה במקרקעין: זכות למימוש רכישת מקרקעין, שאותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת בכתב. מוגדרים בה תנאי העסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש.

דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.

היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.

נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.

נסח רשום: מסמך רשמי של משרד המשפטים, המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית משפט, חוזי חכירה והערות אזהרה.

ערך (של נכס מקרקעין): ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל-ארציים ולאומיים, כגון מצב כלכלי במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבנייה, גידול באוכלוסיה ונתונים דמוגרפיים שונים.

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה.

הערת אזהרה :
הערת אזהרה היא רישום בטאבו, של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זיכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם. זאת, כדי למנוע מבעל הדירה (המוכר) את האפשרות למכור אותה דירה פעם שנייה לאדם אחר.
נחלה
נחלות.ישראל זרועה בכל חלקיה ביישובים שצורתם אינה צורת עיר, אינה צורת של כפר אלא ישוב לרוב חקלאי , נחלה – היא חלקת מגרשים , שטחים נרחבים של שדות... לרוב חקלאיים שניתנו לישוב חקלאי שהוכרז עוד במאה ה- 20 הכולל .במרכזם בתי מגורים , יישובים אלה שרויים בצוותא להם מדשאות, ערוגות פרחים ושדרות עצים .לכל יישוב חקלאי קבוע "תקן" של מספר נחלות, אשר כל נחלה מייצגת "משפחה" של מתיישבים. תקן זה נקבע על ידי הרשות לתכנון ופיתוח החקלאות, ההתיישבות והכפר.המונח "נחלה" הוגדר בהחלטה 9 של מועצת מקרקעי ישראל ומוגדר שוב בהחלטה 727. ההגדרה בהחלטה 9 כוללת את כל התנאים האלה:

1. חלקת אדמה.

2. חקלאית .

3. בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון.

4. הנמצאת בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח.

5.הוחכרה לתקופה ארוכה למתיישב.

6. לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח, או שיפותח, בחלקה זו. גודל הנחלה נקבע בהתאם למיקומה, בהתחשב בתנאי האקלים, ההשקיה וטיב הקרקע, כך שנחלה תוכל לפרנס משפחה.

החלטה מס' 1 קבעה, כי הנחלות יוחכרו במושב ישירות למתיישב, ובקיבוץ - לקיבוץ.

ישראל זרועה בכל חלקיה ביישובים שצורתם אינה צורת עיר, אינה צורת של כפר אלא ישוב לרוב חקלאי.

נחלה – היא חלקת מגרשים , שטחים נרחבים של שדות... לרוב חקלאיים שניתנו לישוב חקלאי שהוכרז עוד במאה ה- 20 הכולל .במרכזם בתי מגורים , יישובים אלה שרויים בצוותא להם מדשאות, ערוגות פרחים ושדרות עצים .

העברת זכויות במשק חקלאי הכלים והפתרונות הקיימים לרוכשי משק חקלאי.זכויות אשר לא דומות לרכישת נכס נדל"ן אחר.

המוכר – שרשום כבעל הזכויות במשק, רכש את הנחלה באמצעות הלוואת משכנתא, אשר טרם נפרעה, ורישומה עדיין מופיע בספרי המינהל מ.מ.י - המחכיר .שים לב הרוכש אשר יבקש לקבל הלוואת משכנתא מאת הבנק צפוי שייתקל בסירוב הבנק עד להסרת המשכנתא הרשומה ע"ש המוכר.

על המוכר לדרוש מהבנק למשכנתאות מה היא יתרת המשכנתא לסילוק, וכי עם פירעון היתרה ייתן הבנק את הסכמתו למחיקת רישום המשכנתא מספרי רישום המקרקעין.
על כך רצוי, כי יהיו בידיו המסמכים הבאים:
סילוק המשכנתא -חוות דעת שמאי –אודות זכויות הנחלה, אשר בהתאם לה ייקבע שיעור אחוז המימון שיינתן ע"י הבנק לקונה.הסרת השעבודים העיקולים וצווי המניעה על המשק -בדיקה ברשם האגודות השיתופיות –מינהל מקרקעי ישראל –בעת העברת הזכויות ע"ש הרוכשים יש לקבל אישור מוקדם של המינהל שאין לו התנגדות שתירשם הלוואת משכנתא לטובת הבנק ע"ש הרוכשים החדשים . בעת העברת התשלום תמורת המשק והנחלה .יש להעדיף לבצע את העברת הכספים ישירות לבנק ולא למוכר שכן העברת הכספים ישירות למוכר, טומנת בחובה סיכון .

דע כי קיומו של שימוש חורג בשטח המשק, לא יאפשר רישום המשכנתא לטובת הבנק.

מושגים בשוק ההון

ארביטראז -
רווח / פער במחיריו של נכס מסוים בשני שווקים או יותר . ניצול למטרת רווח של הנכס . הפער בין היצע לביקוש יוצר אינטרס כלכלי למימושו . בהעדר פער - אין פעילות כלכלית ואין עניין כלכלי. מי שקובע אם יש פער כלכלי הוא השוק ולא אחר .
מח''מ -
משך חיים ממוצע. מתייחס לאגרות חוב ומשקלל את כל התשלומים המתקבלים (ריבית וקרן) במשך חיי אגרת החוב.
יתרונות תעודות הסל .
נזילות/גמישות גבוהה –
ניתן לקנות ולמכור את תעודת הסל כמו מניות לאורך כל יום המסחר בבורסה.
עמלות –
עמלות נמוכות (דמי ניהול שנתיים קבועים + עמלת קניה ומכירה כשם שרוכשים ני"ע בודד).
מינימום השקעה נמוך –
ניתן לרכוש מדדי השקעה בסכום נמוך (המינימום הנדרש בבורסה לני"ע בת"א) יחסית למינימום שברכישת מדדי השקעה בחו"ל לדוגמא.
שקיפות –
תשואת התעודה צמודה באופן מלא למדד ני"ע ולכן היא אינה תלויה ביכולות הניהול של מנהליה.כמו-כן, ניתן לדעת את מחיר הרכישה/מכירה מיד לאחר מתן ההוראה, בהתאם למסחר במדד.
גיוון תיק ההשקעה –
קניית תעודות סל על סקטורים ומדדים שונים היא דרך אחת לגיוון תיק ההשקעות ולהפחתת הסיכון הגלום בתיק, לעומת השקעה במספר מצומצם של מניות.
אפשרות למכור בחסר את נכס הבסיס –
במידה וצופים ירידת מדד, ניתן למכור את נכס הבסיס בחסר, לרכוש אותו לאחר תקופה במחיר זול יותר ולהרוויח.
דיבידנד –
תעודות הסל (מסוימות) מחזירות את הדיבידנד ללקוח אם ע"י השקעתו חזרה במדד או באמצעות חלוקתו למשקיע

מושגים בכלכלה ,בנקאות ,שוק ההון ,במקרקעין,בביטוח

הון עצמי והון זר

הם שני ספקי החמצן של חברה. הון עצמי זה מה שהבעלים מביאים מהבית, והון זר, שקרוי גם הון חיצוני, הוא הלוואות ואשראי מבנקים, מממנים ומהציבור.

מניות בכורה.

מדובר במניות הון מונפק, שהן גם זכאיות לריבית או לדיבידנד שוטף, כך שבעצם מדובר על סוג של חוב.

כל מניית בכורה והסיפור שלה. יש מניות בכורה צוברות שהמשקיע בהן זכאי לצבור את סכום הדיבידנד על פני מספר שנים (אם החברה מרוויחה), יש מניות בכורה שמחויבות לחלק את הדיבידנד הנקוב עליהן, ובכלל כל חברה יכולה ליצור סוג חדש של מניות בכורה.

שטרי הון.

הם ניירות ערך הכוללים תחתיהם הון ראשוני מורכב והון משני עליון . מדובר במכשירים לגיוס הון על-ידי הבנקים כחוב, המקנים אפשרות להמיר אותו בתנאים מסוימים למניות, או לחלופין - לדחות את הריבית (בהון המשני העליון), לבטל אותה (בהון ראשוני מורכב) או להחליפה בתשלום במניות במקום במזומן, לפי יחס הנגזר משערן בבורסה סמוך למועד התשלום, כאמור.

שטר הון כולל את היסודות הבאים:

1. התחייבות של תאגיד גוף פיננסי/ בנק

2. פרעונו נדחה בפני תביעות של כל הנושים האחרים .(או מזוית ראיה הפוכה – פרעונו קודם רק לחלוקת עודפי הרכוש בפירוק)
3.ניתן לתקופה ארוכה
4.. מעוגן במסמך בכתב

5. מסמך סחיר הניתן להסבה (אלא אם נקבע אחרת בגוף השטר( .