בורסה 

      משקיע חדש בשוק ההון ,בא לך להשקיע שים לב ! כשבוחרים איגרת  מק''מ צריך   לבדוק .

     1. רמת סיכון , בדירוג האיגרת .

     2. יכולת פירעון  .

     3. תשואה .

     4. איך להשקיע 5.למה להשקיע  מהי התשואה לפדיון .

    הפיקדונות הבנקאיים והמק"מים, בכל העולם הריבית שמשלמים נמוכה בעקבות כך המשקיעים                 מתחילים לחפש אלטרנטיבות להשגת תשואה נאותה.''לאור העובדה שסביבת הריביות, קרובה לרמה       אפסית ,החלה התעניינות גוברת בארץ ובעולם להשקעה באיגרות חוב של חברות איכותיות,זאת כדי         ליהנות מתשואות גבוהות יותר".לקנות פורטפוליו של איגרות חוב דרך קרנות נאמנות או תעודות סל.זהו     עיתוי טוב לרכישת איגרות חוב קונצרניות. אבל זהו אפיק השקעה שאינו מתאים לכל אחד.צריך להתאים     את איגרות החוב למשקיע.

    לרכוש איגרות חוב קונצרטיות באמצעות תעודת סל או קרנות נאמנות.איגרות חוב קונצרטיות שלהן             תשואות גבוהות מאיגרות חוב ממשלתיות,איגרות חוב של חברות שמבוססות מבחינה כלכלית ונהנות       מתזרים מזומנים יציב ומסביבה יציבה.

    ואיגרות חוב של הנהלות שהוכיחו את אמינותן ועמדו בהתחייבויותיהן.רוב מכשירי הפנסיה מושקעים גם     הם במינונים שונים באיגרות חוב קונצרניות.אפשר לרכוש תעודות סל על מדדי התל בונד, או לקנות           קרנות נאמנות שמתמחות בהשקעה באיגרות חוב קונצרטיות.אפשר גם לרכוש באופן ישיר איגרות חוב       של תיקי ההשקעה של חברות שלא מונפקות בבורסה .

    מילון מונחים אג"ח .

ארביטראז
רווח / פער במחיריו של נכס מסוים בשני שווקים או יותר . ניצול למטרת רווח של הנכס . הפער בין היצע לביקוש יוצר אינטרס כלכלי למימושו . בהעדר פער - אין פעילות כלכלית ואין עניין כלכלי. מי שקובע אם יש פער כלכלי הוא השוק ולא אחר .מח"םמשך חיים ממוצע. מתייחס לאגרות חוב ומשקלל את כל התשלומים המתקבלים (ריבית וקרן) במשך חיי אגרת החוב.
יתרונות תעודות הסל .
נזילות/גמישות גבוהה –
ניתן לקנות ולמכור את תעודת הסל כמו מניות לאורך כל יום המסחר בבורסה.

עמלות 
עמלות נמוכות (דמי ניהול שנתיים קבועים + עמלת קניה ומכירה כשם שרוכשים ני"ע בודד).

מינימום השקעה נמוך –ניתן לרכוש מדדי השקעה בסכום נמוך (המינימום הנדרש בבורסה לני"ע בת"א) יחסית למינימום שברכישת מדדי השקעה בחו"ל לדוגמא.
שקיפות –
תשואת התעודה צמודה באופן מלא למדד ני"ע ולכן היא אינה תלויה ביכולות הניהול של מנהליה.כמו-כן, ניתן לדעת את מחיר הרכישה/מכירה מיד לאחר מתן ההוראה, בהתאם למסחר במדד.

גיוון תיק ההשקעה קניית תעודות סל על סקטורים ומדדים שונים היא דרך אחת לגיוון תיק ההשקעות ולהפחתת הסיכון הגלום בתיק, לעומת השקעה במספר מצומצם של מניות.

אפשרות למכור בחסר את נכס הבסיס –במידה וצופים ירידת מדד, ניתן למכור את נכס הבסיס בחסר, לרכוש אותו לאחר תקופה במחיר זול יותר ולהרוויח.

דיבידנד תעודות הסל (מסוימות) מחזירות את הדיבידנד ללקוח אם ע"י השקעתו חזרה במדד או באמצעות חלוקתו למשקיע.

מה זה מדד ספונסר 
מדד ספונסר מורכב ממניות בבורסה בת”א שמוכרזות בתחילת כל שנה, לאחר ניתוח מעמיק ומקצועי, אשר אנו מאמינים כי ישיגו תשואה טובה מתשואת השוק. המניות המרכיבות את המדד לקוחות מכל המדדים, לכן יש לבחון אותן ביחס למדד המניות הכללי של הבורסה. המדד יכול להבחן גם כקרן נאמנות ללא שינויים מכיוון שהמניות תמדודנה לאורך כל השנה. ניתן להתעדכן לגבי המניות המדוברות ב- פורום שוק ההון באתר ספונסר.

כל מניה מהווה 10% מהרכב המדד.

בדיקת תשואהכדאי לבחון את ביצועי הקופה כמה שנים אחורה, ועדיף לכלול בתקופת הבדיקה תקופות גאות בשוקי ההון לצד תקופות שפל.
לצד עמודות התשואה ישנן שלוש עמודות חשובות ביותר שיש לבחון אותן יחד עם התשואה על מנת לקבל תמונה מלאה יותר לגבי האופן בו הושגה התשואה. מדובר בשלושה מדדי סיכון, שפותחו במשותף על ידי אגף שוק ההון באוצר ומרכז קיסריה, והם מחושבים בשקלול נתונים מחמש השנים האחרונות:
1. מדד אלפא שנתימדד האלפא ALPHA משקף את המרכיב הנוסף בביצועים שאינו נובע מחשיפה ישירה לגורמי הסיכון העיקריים אלא מיכולתו של מנהל ההשקעות בגוף המוסדי לנהל את ההשקעות לאורך זמן. כלומר, מדד אלפא משקף את יכולת מנהל ההשקעות להשיג תשואה עודפת על מדדי השוק.
2. מדד שארפ לריבית חסרת סיכוןמדדי שארפ בוחנים את היחס בין תשואה לסיכון. ככל שתוצאות מדד השארפ גבוהות יותר, כך היחס בין הסיכון לתשואה טוב יותר. האוצר מספק באתריו נתוני שארפ ביחס לריבית חסרת הסיכון וביחס לתשואה בענף הרלוונטי.
3. מדד שארפ לתשואה חציונית בכלל השוק הרלבנטי.מדד הנזילות, שמשקלל את סוג הנכסים המוחזקים נכון ליום הדיווח בגוף הפנסיוני המסוים. נתון זה מספק אינדיקציה לגבי שקיפות ואמינות תמחור נכסים אלו כשככל שתוצאת המדד נמוכה יותר כך תוצאות המדדים האחרים פחות מהימנה.איפה מושקע הכסף:
שורה ארוכה של נתונים המופיעים בפירוט המיוחד לגבי כל גוף פנסיוני מגלים לנו את האלוקציה של התיק המוסדי. נתונים אלו שופכים אור על רמת הסיכון של נכסי הגופים הפנסיוניים, על רמת הפיזור בתיק בין אפיקי השקעה שונים, על השקעות בארץ או בחו"ל ועוד. כמו כן, תמצאו בפירוט הנוסף נתונים לגבי השיעור וההיקף של ההשקעה של הגוף המוסדי בנכסים לפי ארבעה חתכי סיכון:
S&P מעלותחברת דירוג האשראי המובילה בישראל, הינה בבעלות מלאה של חברת הדירוג העולמית המובילה Standard & Poor's מעלות זרוע הפעילות שלה בישראל .
1. רמת סיכון נמוכה: נכסים המושקעים באג"ח ממשלתיות ובפיקדון חשכ"ל (קיים רק בקופות גמל מבטיחות תשואה), מזומנים ושווי מזומנים.
2. רמת סיכון גבוהה יותר: היקף ההשקעה באג"ח, בהלוואות ובפיקדונות בדירוג BBB ביחס לתיק ההשקעות הכולל.
3. רמת סיכון גבוהה עוד יותר: ההיקף והשיעור של ההשקעות במניות.
4. DD רמת הסיכון הגבוהה ביותר: השקעות לא מובטחות.
להלן הפרשנות המקובלת לדרוגים השונים:
AAA - בונקר, כסף בטוח אין יותר בטוח מזה.AA - גם כן ניתן לראות כבונקר, רמת ביטחון של הבנקים הגדולים.A - רמת ביטחון מספיק גבוה להשקעה סולידית אבל לא מדובר כאן בבונקר.BBB - רמת ביטחון מספיק גבוהה להשקעה סולידית אבל יש לעקוב אחר החברה ולוודא שמצבה לא מתדרדר.BB - איגרת חוב ספקולטיבית. כבר לא כל כך מדובר בהשקעה, אלא יותר בספקולציה.B - מצב מסוכן. כרגע עדיין נראה שיהיה בסדר אבל המרחק לאי פירעון הוא גבוה.C - צפה פגיעה.CC,CCC - רק נס יציל מאי פירעון.DDD,DD,D- האי פירעון וודאי, המשך החזקת האיגרות חוב תלוי בבטחונות שלה.

תמ''ג    GDP

תוצר מקומי גולמי PRODUCT DOMESTIC GROSS
אז מה זה תמ"ג - תל''גערך כלל הסחורות והשירותים הסופיים של גורמי ייצור שהופקו במשק במשך שנה.הדרך המקובלת ביותר לחישוב התמ"ג היא לפי הנוסחא הבאה:תוצר מקומי גולמי = צריכה פרטית + צריכה ממשלתית + השקעה + ייצוא נטו .הון Capitalהון, אחד מגורמי הייצור במשק. בהגדרתו הטכנית, המושג הון מתייחס לסחורות המשמשות לייצור סחורות אחרות: מבנים, מכונות וציוד אחר, מאגרי מידע וכיו"ב. חומרי גלם במצבם הטבעי אינם קרויים הון, שכן הם נכללים במסגרתו של גורם הייצור הקרוי קרקע; אבל אחרי...הון עצמיהון עצמי הוא מונח חשבונאי המייצג שווי של החברה בהתאם למאזן שלה. הון עצמי מוגדר כהפרש בין הנכסים של החברה לבין ההתחייבויות שלה. אם הנכסים עולים על ההתחייבויות ההון העצמי חיובי. אם המצב הפוך ההון העצמי הוא שלילי ונקרא גרעון הוני, אשר עלול להתבטא בפשיטת רגל. במדינות מסוימות אין אפשרות חוקית לחברה להימצא בגרעון כזה ואם החברה מגיעה למצב כזה היא מוכרזת כפושטת רגל.
דיבידנד    Dividendדִּיבִידֶנְד, חלק מרווחיה של חברה המחולק בין בעלי המניות שלה בהתאם לשיעור החזקותיהם וסוג המניות אותו הם מחזיקים. על עצם חלוקת הדיבידנד מחליטה הנהלת החברה. המונח דיבדינד מקובל בעיקר לגבי חברת מניות אך משתמשים בו גם לגבי שותפויות או...נוסחת      DuPontנוסחת DuPont המוכרת גם כמודל הרווח האסטרטגי, היא דרך מקובלת לשבור את ROE לשלושה מרכיבים חשובים.רווח שולי - רווח שולי = רווח נטו / מכירותמחזור נכסים - מחזור הנכסים = מכירות / נכסיםמכפיל ההון העצמי - מכפיל ההון העצמי = נכסים / הון עצמיכאשר מחלקים את ה-ROE לשלושה חלקים קל יותר להבין את מהות השינויים שחלים ב-ROE לאורך זמן.לדוגמה: אם הרווח השולי גדל, כל מכירה תניב יותר כסף ובכך ה-ROE יהיה גבוה יותר.
באופן דומה , אם מחזור המכירות יהיה מהיר יותר, החברה תייצר יותר מכירות על כל ₪ של נכסיה, ומכאן שה-ROE יהיה גבוה יותר.לבסוף, הגדלת המנוף הפיננסי פירושה שהחברה תשתמש ביותר כסף שהגיע מאשראי שקיבלה ממלווים ביחס להון בעלי המניות.הוצאות המימון מוכרות מבחינת המס, אך דיבידנדים לבעלי המניות אינם מוכרים. מכאן, פרופורציה גבוה של חוב במבנה ההוני של החברה מביאה ל-ROE גבוה.היתרונות של מנוף פיננסי קטנים ככל שסכנת פשיטת הרגל גדלה , עקב קושי לעמוד בתשלומי הקרן והריבית על ההלוואות, במיוחד לאור ציפיותיהם של המלווים לקבל ריבית יותר גבוהה על הלוואות נוספות עקב פרמיית הסיכון הגדלה, ולכן ROE יירד.חוב גדול יתרום תרומה חיובית ל-ROE של החברה רק אם ההחזר על הנכסים (ROA) גבוה יותר משיעור הריבית על ההלוואה.Return on equity - ROEהחזר על ההון העצמיהחזר על ההון העצמי ROE מודד את שיעור ההחזר על ההון שהמשקיעים השקיעו (הון בעלי המניות).ROE נחשב לאחד מהיחסים הפיננסיים החשובים ביותר.הוא מודד את יעילות החברה ביצירת רווחים מכל ₪ של נכסים נטו, וממחיש עד כמה יעילה החברה בניצול השקעות נוספות ליצירת גידול בהכנסותיה. ROE שקול להכנסה השנתית נטו.(לאחר חלוקת דיבידנדים למניות בכורה אך לפני דיבידנדים למניות רגילות) מחולק בסך ההון העצמי הממוצע לאורך השנה (לא כולל מניות בכורה).בימים של משבר כלכלי, קיימת הזדמנות להוריד את מחירי הקרקע למחירים שפויים, הקרקע בישראל נותרה יקרה ומהווה חלק נכבד מעלות הפרוייקט.

מניות , קרנות ,תעודות סל,מושגים בשוק ההון, שותפויות .
קרנות
קרנות נאמנות המתמחות באגרות חוב ומתאימות למשקיעים בתחום זה.
אג"ח ממשלתיות
הגדרה: איגרת חוב ממשלתית היא למעשה שטר חוב של הממשלה הנסחר בבורסה. המדינה מנפיקה איגרות חוב במטרה לגייס כספים מהציבור הרחב למימון חלק מהתקציב הממשלתי. למעשה, מדובר בהלוואה שהציבור מעניק למדינה כנגד תשואה.
אג"ח קונצרנים
איגרת חוב קונצרטית היא איגרת חוב המונפקת על ידי חברה כתחליף ללקיחת הלוואה בבנק. ישנם כמה סוגי אג"חים כאלה:הקרן והריבית צמודות למדד.הקרן והריבית צמודות למט"ח.ריבית קבועה או משתנה.פדיון הקרן בחלקים.הקרן והריבית לא צמודות (ריבית קבועה).
אג"ח להמרה
איגרות חוב עם שני מסלולים:מסלול הצמדה: הקרן והריבית צמודות למדד או צמודות למט"ח. הריבית קבועה.מסלול המרה: שער המרה (יחס המרה), מועדי המרה קבועים.באיגרות חוב, ובכללן איגרות קונצרטיות, אל מול מרכיב ההשקעה במניות.
מק"מ

המק"מ מלווה קצר מועד הוא סוג של איגרת חוב שבנק ישראל מנפיק לתקופות של עד שנה, ללא ריבית וללא הצמדה. האיגרת מונפקת בניכיון, כלומר, שער הקנייה נמוך מהסכום שיתקבל בפדיון. ההפרש ביניהם משקף את שיעור התשואה של המק''מ.מניה היא סוג של נייר ערך המהווה חוזה בין החברה לבעל המניה, לפיו תמורת הסכום שהוא השקיע בחברה (עם רכישת המניה), הוא יהיה בעל מעמד של שותף בחברה וזכאי לזכות מסוימת בה.
קרנות מנייתיות
קרן נאמנות מנייתי הינה "השקעה משותפת" המנוהלת באופן מקצועי. ייחודה בכך שמרבית הנכסים המוחזקים בידי הקרן הינן מניות.כאשר משקיע רוכש יחידת השתתפות בקרן, הוא הופך לשותף לרווחים או הפסדים העתידיים של הקרן. כשמדובר בהשקעה בשוק המניות, מילות המפתח הן ניסיון, מידע ומקצוענות. קרן מניות הינה, למעשה, תיק מניות המורכב ע"י מנהל הקרן בהתאם להתחייבות הקרן המופיעה בתשקיף.
קרן נאמנות
מוצר פיננסי שמטרתו השקעה משותפת בניירות ערך, זהו מכשיר פיננסי אשר מאגד פרטים לצורך השקעה משותפת בניירות ערך. המשקיע מצטרף לקרן על ידי רכישת יחידות השתתפות בקרן, וזכאי לשותפות ברווחים בהתאם לגודל האחזקה. קרן הנאמנות מנוהלת על ידי מנהלים מקצועיים, הגובים שכר ניהול ונאמנות, המקטינים את התשואה על ההשקעה.תעודת סל תעודת סל היא תעודה סחירה שעוקבת אחר מדד מסוים. זהו נייר ערך אשר מאפשר להשקיע במדד מסוים מבלי להשקיע בנפרד בכל המניות המרכיבות אותו.
תעודות סל על אג"חים.
תעודות סל הן ניירות ערך הרשומות למסחר בבורסה בת"א. תעודות סל עוקבות אחר מדדים או מחירי סחורות המחושבים בבורסות שונות בארץ ובעולם. הבורסה פתחה למסחר שלושה מדדים של איגרות חוב צמודות מדד: תל-בונד 20, תל-בונד 40 ותל-בונד 60. המחזיק בתעודת הסל מחזיק בעקיפין את כל מניות המדד על פי משקלן המדויק במדדיש לגוון את תיק ההשקעות בכמה מכשירים פיננסים.לגוון את תיק ההשקעות בכתבי אופציה, תעודות סל, קרנות נאמנות ,אג"ח ממשלתי, אג"ח להמרה והגנה על תיק הנכסים ע"י אופציות מעו"ף.
קרנות אג''ח
קרנות נאמנות המתמחות באגרות חוב ומתאימות למשקיעים בתחום זה.איגרת חוב היא הלוואה. זהו שטר המקנה למחזיק בו את הזכות לקבל תשלומי קרן וריבית. החזרי הקרן, הריבית וההצמדה מתבצעים במועדים הנקבעים מראש. המנפיקות של איגרות חוב הן ממשלה, חברה או רשות אחרת המעוניינת לגייס הון ומשאבים.מנפיק איגרות חוב לווה כסף מקוני האיגרת ומתחייב להחזיר אותו.
קרנות שקליות
קרנות נאמנות המתמחות בהשקעה באפיקים השקליים הפכו בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים בישראל.עליו לקבוע בראש ובראשונה מהי רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו, ומהו טווח ההשקעה שלו.להרכיב תיק השקעות המכיל אג"ח, שייבחרו בקפידה (Bond Picking) ובפיזור ניכר,השקעה באיגרות חוב מאפשרת לקבל תשואה שוטפת על ידי קבלת תשלומי ריבית תקופתיים - דבר שלא קיים במניה - וזאת, מלבד חלוקת דיבידנד, שאינה מובטחת ואינה קבועה.הרווח במניות הוא כמובן אינו ודאי .המניה מיוצגת ע"י תעודת-מניה. התעודה מגדירה את הערך הנקוב של המניה, את זכות המחזיק בה להשתתף ברווחים ואת חלקו בעת פירוק החברה. מניה היא נכס, וניתן על -פי החוק , למכרה, לקנותה, להעבירה, לשעבדה ולהורישה.

קרנות מט''ח
מגוון קרנות נאמנות מסוג המט"ח ופיזור סיכונים נכון ואפקטיבי בשווקים בינלאומיים.

עסקים
1. עסק בבעלות יחיד
קיימת זהות מוחלטת בין העסק לבעליו. בשעת פשיטת רגל ניתן לעקל את נכסי בעל העסק.
2. שותפויות שותפות
מוגדרת כהתאגדות של 2-10 אנשים למטרת רווח. ההתאגדות לא חייבת להיות פורמאלית והאחריות בה יכולה להיות מוגבלת או בלתי מוגבלת.
3 .שותפות מוגבלת
גוף משפטי המוקם על פי חוזה בין שותפים לשם ניהול עסק למטרת הפקת רווחים.בעלת לפחות שותףכללי אחד שמנהל את השותפות ואחראים לחובותיה.
4 .חברה בעירבון מוגבל בע"מ
הבעלות על החברה מוקנית ע"י אחזקת הון מניות החברה. אחריות הבעלים, מוגבלת רק להון המניות שהשקיעו או התחייבו להשקיע בחברה. חלק מההליך הפורמאלי שעל החברה לבצע על מנת להירשם כחברה בע"מ הינה רישום ברשם החברות וחתימה על חוזה התאגדות ומסמכי יסוד-תזכיר ותקנון, המסדירים את מערכת היחסים של בעלי המניות והמנהלים בינם לבין עצמם ובינם לבין החברה.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן מייצג את קצב התקדמות האינפלציה - עליית המחירים, והוא משפיע על כל מה ש"צמוד למדד": משכנתאות צמודות, תוכניות חיסכון או שכר דירה. כשהוא עולה או יורד מתעדכנים המחירים בענפים אלה בהתאם לגובה השינוי. כמו כן, הוא מהווה מדד לחופש הפעולה של בנק ישראל בבואו לקבוע את גובה הריבית במשק .באינפלציה גבוהה / ירידה (דפלציה), יכול בנק ישראל להוריד את הריבית במשק על מנת לעודד את הצמיחה מבלי להסתכן באינפלציה גבוהה.

מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם.
הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים (לפעמים מעל 100 רוכשים שונים), מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

1. השיטה הראשונה מכונה בפי יודעי דבר "שיטת ב.ס.ר" על שם חברת הבנייה.
"בשיטה זו יש גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח,הגורם המקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבנייה בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10% ממחיר הבנייה".

2 .המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהרוכשים. מכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם, הם ששוכרים קבלן מבצע ומנהלים את הבנייה
יזמים ורוכשים מדברים על פער מחירים ממוצע של 20% בין דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן.
אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.
אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה?
כמה עצות שיסייעו לכם לכלכל נכון את צעדיכם. יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע.
בכל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העיסקה על כל מרכיביה.
כמו כן, חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.

קבוצת רכישה
חייב להיות להם הון עצמי התחלתי של כ־30%, והוא חייב להיות מאושר על ידי הבנק.
הם משלמים מלבד מס רכישה על הקרקע ,מס רכישה גם על הבניין עצמו.
אין שום חיסכון במיסוי, כל חברי הקבוצה משלמים את כל המסים.
החיסכון מגיע מהתכנון ההנדסי, שהוא פשוט וקל לבנייה.
זה נותן פרנסה לקבלנים, היטלים ואגרות לרשויות המקומיות. זה יכול להניע את הכלכלה וזה לא בא במקום הפרויקטים הרגילים אלא צריך לבוא יחד.
מי יכול להיכנס כשותף לקבוצת רכישה.
כל אחד מהשותפים והוא מקבל את חלקו היחסי בקרקע והיא נרשמת על שמו. מרגע שכל השותפים רשומים והבנק אישר את כולם, הוא מתחייב לממן את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. את המשכנתה, אגב, יכולים השותפים להתחיל לשלם רק לאחר תום הבנייה ובמהלך הבנייה לשלם רק את הריבית.
סינדיקט, קבוצת בני אדם או גופים הפועלים יחד בתחום כלכלי להשגת מטרה משותפת.
ומטרתה היא יצירת כח התורם לקבוצה המתאגדת.
מדובר בסינדיקציה של אנשים שרוכשים קרקע ובונים את הבניין בשיתוף יש חלוקה בין השותפים וכולם מממנים יחד את הפרוייקט, אם מדובר במגורים או במשרדים,
בעלויות ישירות ובלי פערי תיווך. לקבוצה שכזו תמיד
צריך מנהל שמארגן את הפרויקט מבחינה הנדסית ומקצועית ומלווה אותו מא' ועד ת'.
למארגן לא חייב בכלל להיות חלק בבניין - המעמד המשפטי שלי כמארגן הוא מנהל הנדסי,
המנהל המארגן ונציגות מהקבוצה יוצאים למכרז מול קבלן הביצוע.
עו"ד המלווים את הקבוצה חשוב שיהיה להם ניסיון בתחום הקמת קבוצות רכישה/ ולא רק מהיבטי מיסוי למיניהם אלא גם בגלל עריכת החוזים מול אותם קבלני ביצוע.
מלבד התכנון ההנדסי החיסכון מגיע גם מכיוון נוסף: לא צריכים משרד מכירות,לא צריך מהלכי שיווק, אין תקורות וגם אין מימון.
אין יזם/קבלן - אז למעשה הדיירים הם היזמים על כל המשתמע מכך.
שיש תועלת של רווח של 10-15% ביחס למחירי קבלן. המשמעות הכספית של אחוזים אלה באזורי יוקרה היא מעל 60.000$.
כן חוסכים מס רכישה של מרכיב הקרקע בלבד .
כל החשבונות וההתחשבנויות מנוהלות על השקל, הספרים תמיד פתוחים לעיון ופרט לדמי הניהול שבין 8% ל - % 10 , שאינו גובה.
אין שום יתרון בקניה מקבלן - יזם בניה פרטית , וזאת עקב פערי המחיר לטובת קבוצות הרכישה שנעים סביב 15%-20% ממחירי השוק.
לסיכום יש מארגנים של קבוצות רכישה שיודעים את העבודה וניתן לחסוך בעזרתם לפחות 20% ממחיר הדירה.
קבוצות הרכישה מציעות מחיר מופקע עבור הקרקע ועל ידי כך נמנעת כל ירידת מחירים אפשרית.
מתוך כל התחלות הבנייה החלק של קבוצות הרכישה הוא 10%-20%.
יתכן שקבוצות הרכישה יביאו לירידת מחירי הקרקעות ב - 30% , לעומת ירידה של 15%-25% במחירי קרקעות על רקע משבר הנדל"ן העולמי .כשמנתחים את הביקוש ארוך הטווח נדרשות בין 35 אלף ל-42 אלף יחידות דיור בישראל .
בנדל"ן אי אפשר להעמיס את הנכס ולקחת אותו למקום אחר;
אני לא רואה בעיות מימון עם הבנקים .
הבנקים מכירים את שוק הנדל"ן.הם נותנים 60% מימון במקום 70% מימון.

נכס מניב מחזיר את ההשקעה תוך 25 שנה ויכול למחזר את השארית שלא נפרעה הלאה לתקופה נוספת .
הבעיה היא עם איגרות החוב.
אפשר להגיע להסדר עם הבנקים - אתה משעבד נכס ונותנים לך כסף.

יש לציין כי ישראל צמחה בקצב גבוה בגלל הכסף מהשוק החוץ בנקאי. פשוט הכסף היה יותר מדי זול.
הבנקים לא יכולים לפתור את האשראי החוץ בנקאי .
מי שצריך להגיע להסדר, אלו החברות ביחד עם קרנות שנתנו את הכסף.